Quelle assurance emprunteur pour une SCI ?

Société civile immobilière : définition

La SCI est une forme juridique de société utilisée pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est constituée d'au moins deux associés qui mettent en commun leurs apports (en numéraire ou en nature) pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Dans le cadre d’une SCI, il est possible d’emprunter seul, à titre individuel, ou bien entre plusieurs associés.

Bien qu’il existe plusieurs types de SCI, les deux formes les plus courantes sont :

• La SCI de gestion ou de location : il s’agit de la forme la plus répandue de SCI. Elle a pour objectif de gérer et de louer un ou plusieurs biens immobiliers pour en tirer des revenus locatifs.
• La SCI familiale : cette forme de SCI est constituée exclusivement de membres d’une même famille. Elle a pour vocation de faciliter la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier familial et permet de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment en matière de droits de succession.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Constituer une SCI pour emprunter comporte son lot d’avantages :

• Une gestion facilitée du patrimoine immobilier : la SCI permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, de manière plus simple et plus souple que l'indivision.
• Une transmission simplifiée du patrimoine : la transmission des parts sociales d'une SCI est plus simple et moins coûteuse que la transmission d'un bien immobilier en direct.
• Une meilleure optimisation fiscale : la SCI peut permettre d'optimiser la fiscalité du patrimoine immobilier, notamment en matière de transmission et d'imposition des revenus.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire en cas d’achat avec une SCI ?

Contrairement à une idée répandue, l'assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire pour un achat immobilier réalisé via une SCI.

Toutefois, dans la pratique, les banques exigent presque systématiquement cette assurance pour accorder un prêt à une SCI. Même avec cette forme juridique, le risque d’invalidité ou de décès demeure bien présent.

Pour les banques comme pour les associés, la souscription d’une assurance de prêt en SCI garantit que le capital sera bien remboursé en cas d’événement impondérable.

Sécurisation du remboursement du prêt

En cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail d'un associé, l'assurance prend en charge le remboursement du prêt, ce qui protège la SCI des difficultés financières. De plus, l’assurance protège le patrimoine immobilier de la SCI et lui évite d'éventuelles ventes forcées pour rembourser les dettes.

Transmission facilitée aux héritiers

En cas de décès d'un associé, l'assurance garantit que le bien immobilier est transmis aux héritiers sans que ceux-ci aient à assumer les charges du prêt. Il s’agit donc d’une vraie garantie pour préserver les ayants-droits des dettes.

Déduction fiscale des cotisations

Les primes d’assurance emprunteur peuvent être déduites des revenus fonciers lorsque la SCI est soumise à l’Impôt sur le revenu( IR), ce qui contribue à réduire l’assiette imposable des associés. En cas d’option pour l’Impôt sur les sociétés (IS), les cotisations sont enregistrées comme une charge déductible du résultat imposable.

Contrairement à un emprunt individuel, où une seule personne est couverte, l’assurance en SCI implique une répartition de la couverture entre les associés, en fonction de leur participation financière ou selon un partage décidé en amont.

Dans ce cas, la SCI est l'emprunteur et devient l'adhérent au contrat et les personnes physiques composant la SCI sont les assurés.

Assurance groupe ou délégation d’assurance : quelle option choisir ?

En général, l’assurance groupe proposée par les banques ne correspond pas aux particularités des emprunteurs. Plutôt que de souscrire ce contrat standardisé, mieux vaut opter pour la délégation d’assurance. Grâce à ce dispositif introduit par la loi Lagarde en 2010, les associés ont la possibilité de choisir un contrat externe. La seule condition ? Que le contrat respecte les exigences de garanties de la banque.

Dans ce cas, chaque associé doit alors souscrire une assurance emprunteur individuelle, en précisant le pourcentage du capital emprunté qu’il souhaite garantir.

Comment répartir les quotités d’assurance en SCI ?

Contrairement à un emprunt individuel, où une seule personne assure l’intégralité du capital, l’assurance emprunteur en SCI doit tenir compte de la participation de chaque associé dans l’investissement.

La méthode la plus courante consiste à répartir les quotités proportionnellement aux parts sociales détenues par chaque associé dans la SCI. Mais dans certains cas, les associés peuvent choisir une répartition inégale ou une couverture totale. Il est possible de souscrire une assurance à 100 % sur chaque tête, afin de garantir le remboursement intégral du crédit immobilier en cas de décès ou d’invalidité de l’un des emprunteurs.

En outre, plus la quotité d’assurance d’un associé est élevée, plus le coût de sa prime d’assurance sera important.

Quelles garanties souscrire pour une SCI ?

Pour sécuriser l’investissement, l’assurance emprunteur doit couvrir plusieurs risques :

• Décès : en cas de décès d’un associé, l’assurance rembourse sa part du prêt, évitant aux autres de supporter sa dette.
• Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : couvre l’emprunteur en cas d’incapacité définitive à exercer une activité rémunératrice.
• Invalidité et Incapacité Temporaire de Travail (ITT) : permet de prendre en charge les mensualités en cas d’arrêt prolongé de travail.

Déductibilité des primes d'assurance

Si la SCI est soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR) alors les primes d'assurance emprunteur sont considérées comme des charges déductibles des revenus fonciers. Cela signifie qu'elles réduisent le bénéfice imposable de la SCI et diminuent ainsi l'impôt sur le revenu des associés.

Si la SCI est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), alors les primes d'assurance sont également déductibles du résultat imposable de la SCI.

Impact sur les droits de succession

Lorsqu'une SCI contracte un emprunt immobilier, elle crée une dette. Cette dette fait partie du passif de la SCI. La valeur des parts sociales d'une SCI est déterminée en soustrayant le passif (les dettes) de l'actif (les biens immobiliers). Ainsi, plus la dette est importante (en raison de l'emprunt), plus la valeur nette des parts sociales diminue.

En cas de décès d’un associé, ses parts sociales sont transmises à ses héritiers. Les droits de succession sont calculés sur la valeur des parts sociales transmises. Comme la dette diminue cette valeur, les droits de succession à payer sont également réduits.

Malakoff Humanis vous propose une assurance de prêt immobilier pensée pour les SCI et conforme aux attentes des établissements bancaires, pour vous garantir une protection optimale en cas de maladie ou d’imprévu.

Réduisez le coût de votre assurance emprunteur

Avec notre offre dédiée aux SCI, vous pouvez diminuer votre prime d’assurance jusqu’à 50 %, réalisant ainsi des économies pouvant atteindre 15 000 € par rapport aux contrats bancaires standards. Une solution idéale pour améliorer la rentabilité de votre investissement tout en bénéficiant de garanties solides.

Un accompagnement sur mesure pour votre SCI

Changer d’assurance de prêt en SCI peut sembler complexe, mais nos experts vous accompagnent à chaque étape. Un conseiller dédié vous aide à résilier votre contrat actuel et à souscrire une nouvelle offre adaptée aux spécificités de votre société, en tenant compte des exigences bancaires et des règles propres aux SCI.

Une souscription simplifiée et rapide

Grâce à notre plateforme digitale sécurisée, obtenez une couverture adaptée à votre SCI en quelques clics. Complétez votre demande en ligne, téléchargez les documents nécessaires et validez votre souscription instantanément avec une signature électronique. Votre assurance peut être mise en place en moins d’une heure, sans démarches administratives complexes.