Bien choisir son assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif

L’achat pour investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location, afin de générer des revenus locatifs tout en se constituant un patrimoine. Contrairement à l’achat d’une résidence principale, cette démarche vise avant tout la rentabilité et l’optimisation fiscale.

Quels avantages ?

En investissant dans l’immobilier locatif, vous bénéficiez de plusieurs avantages, à commencer par les loyers perçus. En effet, ceux-ci contribuent à rembourser votre crédit immobilier, ce qui permet de financer votre bien en grande partie grâce aux locataires.

De plus, vous pouvez profiter de dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui offrent des réductions d’impôts et une meilleure rentabilité.

Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Tout d’abord, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif en votre nom propre, ou via une Société Civile Immobilière (SCI) ou une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Pour rappel, la SCI est une forme juridique de société utilisée pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est constituée d'au moins deux associés qui mettent en commun leurs apports (en numéraire ou en nature) pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Avec une SCI ou une SCPI vous pouvez emprunter seul, à titre individuel ou bien avec plusieurs associés.

Assurance emprunteur pour de l’investissement locatif : est-obligatoire ?

S’il n’existe pas d’assurance de prêt spécifiquement dédiée à l’investissement locatif, il vous incombe toujours de souscrire cette garantie pour garantir votre crédit.

Même si vous empruntez avec une SCI ou une SCPI, les banques exigent presque systématiquement cette assurance. En effet, même avec cette forme juridique, le risque d’invalidité ou de décès demeure bien présent.

Pour un investissement locatif, les banques s’avèrent moins exigeantes que pour l’achat d’une résidence principale. En effet, elles considèrent que les loyers perçus couvrent partiellement ou intégralement vos mensualités de crédit et minimisent ainsi le risque de défaut de paiement.

Aussi, votre contrat d’assurance emprunteur doit comporter a minima les garanties de base suivantes pour un achat locatif :

• Décès (DC) : en cas de décès, votre assurance rembourse le solde restant dû du prêt immobilier. Cela évite à votre famille et à vos héritiers d’avoir à prendre en charge cette dette.
• Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : si vous devenez totalement et irréversiblement incapable de travailler ou de subvenir à ses besoins, l'assurance rembourse l’entièreté de votre crédit.

En tant que propriétaire d’un bien locatif, le véritable risque ne réside pas dans la perte de revenus personnels mais dans les loyers impayés.

La garantie loyers impayés (GLI)

Pour vous prémunir des impayés de loyer, nous vous recommandons tout d’abord de souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Il ne s’agit non pas d’une garantie de l’assurance de prêt mais d’un contrat à part avec une couverture en cas de défaillance de votre locataire ou de litige :

• Loyers impayés : remboursement des loyers et charges impayés, généralement après un délai de carence.
• Dégradations locatives : prise en charge des frais de réparation en cas de dommages causés par le locataire au-delà de l'usure normale.
• Frais de contentieux : remboursement des frais engagés pour les procédures judiciaires liées aux impayés ou aux dégradations.
• Protection juridique : assistance et conseils juridiques en cas de litiges avec le locataire.

La garantie propriétaire non occupant (PNO)

La garantie propriétaire non occupant (PNO) est une assurance spécifiquement conçue pour protéger un bien immobilier lorsque celui-ci est en location. Elle couvre un large éventail de risques :

• Dégâts matériels : couverture des dommages causés à l’immeuble en cas de sinistre, qu’il s’agisse d’incendie, de dégât des eaux, de vol ou de vandalisme.
• Responsabilité civile du propriétaire : en tant que propriétaire non occupant, vous êtes responsable des dommages que votre bien pourrait causer à autrui.
  Par exemple, si un locataire se blesse à cause d’un défaut de l’immeuble (fuite, chute d’objet, etc.), la PNO vous protège contre les réclamations financières qui en découleraient.
• Perte de loyer : certains contrats de PNO incluent également une couverture pour la perte de loyers en cas de sinistre important, comme un incendie, qui rendrait le bien inhabitable.

Bien que ce ne soit pas systématique, certains contrats de PNO peuvent aussi inclure une protection contre les loyers impayés, offrant ainsi une sécurité supplémentaire pour les investisseurs locatifs.

Faire une délégation d’assurance

Rendue possible grâce à la loi Lagarde (2010) la délégation d’assurance vous permet de souscrire une assurance individuelle externe plutôt que le contrat groupe de votre banque. En faisant le choix de déléguer votre assurance, vous avez la possibilité d’obtenir un contrat moins coûteux, et surtout plus adapté à vos besoins.

Comparer les offres d’assurance

On ne vous apprend rien ; le marché du crédit comme des assurances est très concurrentiel, ce pourquoi il vous faut prendre le temps de comparer les offres disponibles. Pour ce faire, munissez-vous de la fiche standardisée d’information (FSI) transmise par votre banque avec votre offre de prêt et prenez le temps d’analyser les garanties, les exclusions et le taux d’assurance effectif de chaque contrat.

Faire appel à un courtier

Vous n’avez pas le temps de comparer vous même les offres d’assurance de prêt ? N’hésitez pas à faire appel à un courtier en assurances. Grâce à son expertise et à son réseau, il pourra vous guider dans la sélection d’un contrat qui répond parfaitement à vos besoins et éventuellement négocier auprès de l’assureur.

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En souscrivant le contrat d’assurance emprunteur Malakoff Humanis vous êtes sûr de bénéficier de tarifs très compétitifs en réduisant le montant de votre prime jusqu’à 50 %. En effet, déléguer votre contrat de garantie peut vous permettre d’économiser jusqu’à 15 000 € par rapport au contrat groupe de votre banque.

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